Εμείς και εσείς σε επαφή
Στερνή μου γνώση να σ” είχα πρώτα
31/07/2024 - 01:37
Του Απόστολου Μάνθου
Πρώην τραπεζικός με πολύ καλή περιουσιακή κατάσταση ζητάει, όχι γυναίκα, μη τρέχει ο λογισμός σας δε το έχω γυρίσει «ακόμα» σε γραφείο συνοικεσίων αλλά μια κερδοφόρα επένδυση στο χώρο των ακινήτων.
Κάπως έτσι θα περιέγραφα την επενδυτική αναζήτηση που κάνει από το 2019 ο κυρ. Γιάννης όταν και συμπλήρωσε το τραπεζικό του λογαριασμό με ένα ιδιαιτέρως παχυλό νούμερο που εισέπραξε ως παλαιό στέλεχος μεγάλου τραπεζικού οίκου από το τότε πρόγραμμα εθελούσιας εξόδου. Ο κυρ. Γιάννης λοιπόν ως παλιός τραπεζικός έχει το σαράκι των επενδυτικών κινήσεων στο χώρο του real estate συμμετέχοντας με ένα σημαντικό μέρος από το κεφάλαιό του στην ανέγερση πολυτελών πολυκατοικιών στην περιοχή της Γλυφάδας. Έμπαινε δηλαδή σε μια ομάδα 4 έως 8 επενδυτών που χορηγούσαν το κεφάλαιό τους στον εργολάβο – αρχιτέκτονα για να αγοράσει το οικόπεδο και να ανεγείρει μια πολυκατοικία ώστε με την ολοκλήρωσή της και την εξ ολοκλήρου πώληση των διαμερισμάτων της να εισπράξει πέρα από το κεφάλαιό του και ένα καλό κέρδος από το υπόλοιπο που θα έμενε.
Μέχρι τώρα ο Κυρ. Γιάννης έχει συμμετάσχει – από το 2019 έως και σήμερα – στην ανέγερση τριών πολυτελών πολυκατοικιών. Όταν λοιπόν πρωτοξεκίνησε το 2019 πήρε τη θέση κάποιου άλλου «μετόχου» που του πούλησε το μερίδιο του λόγω υγείας και η οικοδομή ήθελε ακόμα 9 μήνες για να τελειώσει. Από εκεί λοιπόν έβγαλε ένα ετήσιο +11% επί του κεφαλαίου που τοποθέτησε. Στη συνέχεια έβαλε το κεφάλαιό του σε μια άλλη οικοδομή όπου όμως έπεσε μέσα στην υγειονομική κρίση και χρειάστηκε μεγαλύτερο χρονικό διάστημα για να ολοκληρωθεί, ενώ στο ενδιάμεσο λόγω των ανακοστολογήσεων έπρεπε να συμπληρώσει το αρχικό του κεφάλαιο κάτι δηλαδή σαν άτυπη αύξηση μετοχικού κεφαλαίου. Από εκεί λοιπόν το ετησιοποιημένο κέρδος ήταν της τάξης του 8%.
Οι αγοραστές των πολυτελών διαμερισμάτων ήταν κατά βάση Ρουμάνοι, Ουκρανοί, Πολωνοί, Κινέζοι και ένας Ελληνοαμερικάνος. Οι Έλληνες, από ότι μου είπε, απέχουν από τέτοιες αγορές διαμερισμάτων μιας που δεν μπορούν να «χτυπήσουν» τις τιμές.
Στη τελευταία τώρα επενδυτική κίνηση μπήκε μαζί με άλλους 6 στην ανέγερση μιας υπερπολυτελούς πολυκατοικίας τοποθετώντας όλο το προηγούμενο κεφάλαιο συν τα κέρδη του, ενώ κάποια στιγμή λόγω αλλαγής σχεδίων και τιμών στις μαρμαρόπλακες και στα κουφώματα αλουμινίου έπρεπε να βάλει και άλλα χρήματα τα οποία όμως τα τράβηξε από το κεφάλαιο που βιοπορίζεται και χρειάζεται για να νιώθει ασφαλής. Η οικοδομή όμως αυτή, ενώ έχει προχωρήσει σημαντικά έχει παγώσει γιατί παρουσιάστηκαν κάποια πολεοδομικά προβλήματα με τα τετραγωνικά στους τελευταίους και πιο ακριβούς ορόφους. Κάποια διαμερίσματα έχουν ήδη πωληθεί αλλά η πληρότητα είναι μόλις στο 40%. Καταλαβαίνεται φυσικά ότι αυτοί που έχουν αγοράσει βλέποντας το πάγωμα του ακινήτου έχουν αρχίσει και «ζητάνε» πιέζοντας καταστάσεις.
Φυσικά ο εργολάβος που έχει αναλάβει ζητάει επειγόντως νέα ταμειακή ένεση από τους «μετόχους» για να μπορέσει να κάνει τις ανακατασκευές που ζητάει η πολεοδομία χάνοντας φυσικά αξία λόγω μειωμένων τετραγωνικών από τα διαμερίσματα φιλέτα των τελευταίων ορόφων. Ο ήδη στριμωγμένος οικονομικά κυρ. Γιάννης θα πρέπει να βάλει και άλλα λεφτά στο project κάτι φυσικά που είναι πλέον εκτός προϋπολογισμού του και πολύ επικίνδυνο για τη συνέχεια, αν το ακίνητο μείνει παγωμένο για μεγάλο χρονικό διάστημα. Η επόμενη κίνησή του είναι να θελήσει να πουλήσει το ποσοστό του στους άλλους και ας μη βγάλει φράγκο ως κέρδος μόνο να πάρει πίσω το κεφάλαιο που έβαλε. Έλα όμως που και άλλος ένας από τους υπόλοιπους 5 έχει την ίδια φαεινή ιδέα να λακίσει πουλώντας το μερίδιό του στους άλλος 4 οι οποίοι όμως ως αρπακτικά που είναι γνωρίζοντας την επικινδυνότητα της όλης κατάστασης και του ότι πρέπει να χώσουν και άλλο κεφάλαιο έκαναν πρόταση στο κυρ Γιάννη και στον άλλο να τους δώσουν το 65% του κεφαλαίου που έβαλαν. Κοινώς δηλαδή ο κυρ Γιάννης που είναι και οικογενειακός φίλος θα έχανε ότι είχε βγάλει τόσα χρόνια και θα του άρπαζαν και από το πρωταρχικό κεφάλαιο. Ο απόλυτος εγκλωβισμός – εκβιασμός.
Αναφέρω το όλο γεγονός γιατί κάπου προς το τέλος της δεύτερης πολυκατοικίας και πριν προχωρήσει στην νέα «υπερπολυτελή» του είχα ρίξει την ιδέα μιας που του αρέσει το real estate να επενδύσει ένα μέρος από το κεφάλαιο του στις εισηγμένες εταιρείες επενδύσεων και ανάπτυξης ακινήτων (ΑΕΕΑΠ) τώρα που η αγορά δεν τις «εκτιμάει» και τις έχει με ένα σημαντικό discount της τάξεως του -35% με -40% σε σχέση με την πραγματική τους αξία (NAV).
Θυμάμαι τότε ότι του το είχα αναφέρει γιατί τον έβλεπα μέσα στο άγχος, καθώς δεν είχαν ακόμα πωληθεί δύο διαμερίσματα και δεν μπορούσε να εισπράξει το κέρδος του από τη δεύτερη πολυκατοικία. Τότε το είχε απορρίψει, ενώ τώρα μετά το στραπάτσο που έχει πάθει, μου παραπονιέται συνεχώς ότι δεν τον προστάτευσα και δεν τον «πίεσα» να πάρει τη σωστή απόφαση να μπει δηλαδή ως μέτοχος στις ΑΕΕΑΠ.
Κυρ. Γιάννη…»στερνή μου γνώση να σε είχα πρώτα».
Οι εν τάχει λόγοι που είχα ρίξει τότε στο τραπέζι ήταν: το υψηλό discount του 40% που έχουν σε σχέση με το NAV, η σημαντική ετήσια μερισματική απόδοση που παίζει μεταξύ του 6 % με 4%, το ισχυρό growth των εταιρειών αυτών που έχουν ως σκοπό να μεγαλώσουν την ακίνητη περιουσία τους οπότε και το value της μετοχής τους, τα στελέχη τους που είναι από τα καλύτερα που υπάρχουν στο τομέα του real estate, οι συνέργειες που έχουν με ισχυρότατους ομίλους, η άμεση ρευστοποίηση των κερδών και του κεφαλαίου μιας που συναλλάσσονται σε καθημερινή βάση στο Χρηματιστήριο και το πλέον βασικό ότι θα είχε το κεφάλι του ήσυχο μιας που άλλοι θα δούλευαν για αυτόν.
Μια λοιπόν από τις εν λόγω πολύ καλές ΑΕΕΑΠ είναι και η Noval Property (NOVAL), η δεύτερη μεγαλύτερη εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία της ελληνικής αγοράς με 61 ακίνητα υψηλής αισθητικής, μεγάλης εμπορευσιμότητας και ισχυρής πράσινης διαφοροποίησης σε ολόκληρη τη χώρα.
Η πριγκίπισσα του ομίλου Viohalco που εισήλθε στο Χρηματιστήριο στις αρχές του περασμένου Ιουνίου βρίσκεται στις τελευταίες συνεδριάσεις με ένα μέσο όρο διαπραγμάτευσης στα 2,74 ευρώ έχοντας ως καθαρή αξία ενεργητικού (NAV) στα τέλη του 2023 τα 3,98 ευρώ. Πράγμα που σημαίνει ότι η σημερινή τιμή για να φτάσει την πραγματική της αξία έχει ένα ανοδικό περιθώριο της τάξης του 45%. Σε μια πραγματική αξία που στα τέλη του Αυγούστου με τη δημοσίευση της κατάστασης των επενδύσεων θα μας περιμένει μια πολύ θετική έκπληξη μιας που θα έχει πλέον περάσει κατά πολύ πάνω από τα 4 ευρώ. Κοινώς το περιθώριο ανόδου θα είναι ακόμα μεγαλύτερο.
Επίσης η αγορά εκτός από το άδικο discount που έχει η τιμή της μετοχής στο ταμπλό σε σχέση με το NAV δίνοντας μια κεφαλαιοποίηση 350 εκατ. ευρώ έχει ξεχάσει τελείως ότι αυτή τη στιγμή υπάρχουν μετά και τη δημόσια προσφορά στο ταμείο της 118,1 εκατ. ευρώ (74,6 εκατ. ευρώ από τη λήξη του 2023 συν 43,5 εκατ. ευρώ από τη δημόσια μετά την αφαίρεση των εκτιμώμενων δαπανών της έκδοσης).
Άρα λοιπόν ουσιαστικά με ταμείο 118,1 εκατ. ευρώ το discount της μετοχής είναι πολύ πιο μεγαλύτερο εκτός και αν τα ευρώ είναι … τουρκικές λίρες και έχουν πληθωρισμό 72%. Δεν νομίζω… Μάλιστα οι γνώστες του real estate ξέρουν πολύ καλά ότι ένα ταμείο 120 εκατ. ευρώ σε μια σοβαρή εταιρεία που επενδύει στην ακίνητη περιουσία είναι σαν να έχει πραγματική αξία επί δύο ή ακόμα και επί τρία καθώς μπορεί να χρηματοδοτήσει επιτυχημένες και αρκετά κερδοφόρες επενδύσεις αυξάνοντας το μέγεθός της και το νούμερο των εσόδων της.
Περαιτέρω discount έχει η μετοχή και από την παραδοχή ότι η Noval Property επενδύοντας στα δικά της ακίνητα που προέρχονται από τη μαμά Viohalco δημιουργεί ισχυρότατη προστιθέμενη αξία για τους μετόχους της.
Αμ το άλλο, που από ότι φαίνεται και αυτό δεν το έχουν καταλάβει οι επενδυτές που πουλάνε σε αυτά τα πολύ φθηνά επίπεδα τιμών είναι ότι η Viohalco έχει τη δύναμη να παρέχει στην εταιρεία ένα μεγάλο μέρος από τα οικοδομικά υλικά που χρειάζεται για να «υψώσει» τα νέα κτίρια προσφέροντας έτσι θετικότατες οικονομίες κλίμακος.
Κάποιοι λοιπόν πουλάνε τις μετοχές τους σε αυτά τα απίστευτα χαμηλά επίπεδα μη μπορώντας ίσως να αντέξουν το ρίσκο του χρόνου. Ο κυρ Γιάννης έριχνε τα λεφτά πριν καν μπουν τα μπετά και περίμενε μέσα στην επένδυσή του για πάνω από 2 χρόνια. Έτσι λοιπόν όσοι μπήκαν στη μετοχή για το βραχυχρόνιο κέρδος αφού βλέπουν τη στασιμότητα της μετοχής αποφασίζουν να φύγουν πετώντας προς άλλη κατεύθυνση. Το θέμα όμως είναι ποιος ή καλύτερα ποιοι είναι αυτοί που σκουπίζουν χωρίς να βιάζονται τις μετοχές που ρευστοποιούνται σε αυτά τα επίπεδα τιμών;
Η ανάλυση λοιπόν στο «Session Volume Profile HD» αποκαλύπτει ότι έχει λάβει χώρα κάτω από τα 2,74 ευρώ ένα απίστευτο μάζεμα των μετοχών όλων εκείνων των επενδυτών που μπήκαν για το trading. Αυτοί λοιπόν οι αγοραστές που είναι κατά βάση θεσμικοί με μεσομακρόθεσμο view από τα 1,84 εκατ. τεμάχια που έχει πραγματοποιήσει η Noval από τις 05/06 έως και χθες έχουν «αφαιρέσει» κάτι παραπάνω από 1,2 εκατ. τεμάχια από τη δεξαμενή της προσφοράς.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει διαγραμματικά και το αποτυπωμένο pattern «Cup and handle» στο ημερήσιο chart τιμών με τη τιμή της μετοχής να έχει αρχίσει να συναλλάσσεται πάνω από το «χείλος» του. Το διαγραμματικό αυτό στοιχείο αν επιβεβαιωθεί στις επόμενες συνεδριάσεις είναι ικανό να φέρει τη μετοχή σε νέα ιστορικά υψηλά (προηγούμενο στα 2,82 ευρώ) και προς τα 3 ευρώ. Πάνω από εκεί το έδαφος θα είναι ελεύθερο για την επέλαση των αγοραστών προς τα 3,38 με 3,44 ευρώ ή ένα +25% από τα τωρινά επίπεδα τιμών.
Η ιστορία του κυρ. Γιάννη είναι απολύτως αληθινή, το όνομα ίσως να αλλάζει.
* Ο Απόστολος Μάνθος είναι υπεύθυνος τεχνικής ανάλυσης & επενδυτικής στρατηγικής
Πηγή: capital
Σχετικά άρθρα
- Unique Post
Δημοσίευση από AutoPolis, Βρίσκεται στις κατηγορίες Διάφορες ειδήσεις
